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황규표 생활법률
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주택임대차 보증금 등의 증액한도
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2014년 03월 19일(수) 16:42 [(주)고창신문] 
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| | ↑↑ 황규표 변호사 | ⓒ (주)고창신문 |
질문
저는 甲 소유의 주택을 전세보증금 5,000만원, 계약기간 2년으로 각 정하여 임차하였는데, 임대인 甲은 2년의 계약기간이 만료한지 3개월이 지난 최근에 느닷없이 위 주택의 전세보증금 500만원을 더 올려주지 않으면 집을 비워달라고 합니다. 만약, 甲의 요구를 거부할 경우에는 집을 비워줄 수밖에 없는 것인가요?
답변
우선, 주택임대차보호법 제6조는 “① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.”라고 규정하고 있고, 또한 같은 법 제6조의 2는 “① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임대인 甲은 귀하에게 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않았으므로, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임대차의 존속기간은 2년으로 볼 것입니다. 이 경우 귀하는 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다. 결국, 귀하는 갱신된 임대차기간 2년을 주장하거나 해지통고를 할 수 있는 반면, 甲은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없는 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 하겠습니다.
나아가 차임 등의 증감청구권에 관하여 같은 법 제7조 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조는 “① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있으므로, 귀하는 250만원(=5,000만원×1/20)을 한도로 전세보증금증액을 인정해주면 될 것입니다.
참고로, 주택임대차보호법 제7조는 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않으며, 또한 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차주택에 근저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있는지 여부를 확인한 후 임대차계약서에 확정일자를 받아놓는 것이 안전합니다.
<황규표법률사무소>
전주시 덕진구 사평로26(덕진동1가, 4층)
Tel. 063)255-7100
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