질문

甲은 乙에게 주택을 임대하면서 乙이 등기부를 열람해보지 않았음을 알고, 그 주택이 이미 경매진행 중인 사실을 알리지 않고 임대차계약을 체결하였습니다. 그 후 乙이 등기부를 열람해본 후 항의하자, 甲은 乙이 등기부를 확인 또는 열람할 수 있었기 때문에 경매진행 중인 사실을 알릴 필요가 없었다고 합니다. 이 경우 甲에게 형사책임을 물을 수 있는지요?

답변

먼저 사기죄는 사람을 기망(欺罔)하며 재물의 교부를 받거나 이익을 취한 때 성립하는 것으로서, 이에 대한 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관하여 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서, 일반거래의 경험칙상(經驗則上) 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에 신의칙(信義則)에 비추어 그 사실을 고지할 법률상 의무가 있다 할 것입니다.

따라서 귀하의 위 사안과 같은 경우 임대차계약 당시 임차할 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면, 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 건물임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있다 할 것이고, 임차인 스스로 그 건물에 관한 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여도 甲은 사기죄로 처벌받아야 할 것입니다.

참고로 주택을 임차할 때는 임차주택의 권리관계 및 위험요소들에 대한 면밀한 조사를 한 후에 임대차계약을 체결해야 귀하와 같이 손해를 입는 일이 없을 것입니다.

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고창신문 기자  .
“서해안시대의 주역”
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