질문

저는 5년 전부터 甲소유의 상가점포를 보증금 2,000만원, 월세 30만으로 임차하여 매년 재계약을 하며 슈퍼마켓을 운영하고 있습니다. 그런데 최근 임대인 甲은 이번 재계약기간이 만료되면 가게를 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 그러나 저는 이 가게에 시설비와 권리금으로 5,000만원정도 투자한 상태여서 그만둘 수도 없는 처지에 있어, 임차료 인상조건으로 계약갱신을 요청하고 있으나, 甲은 계속하여 재계약을 거부하고 있습니다. 이 경우 제가 재계약을 체결하지 못하면 시설비 등 5,000만원의 투자비용을 회수할 수 있는 방법이 없는지요?

답변

먼저 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상, 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않으나, 다만, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는, 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 부담하여야 할 것입니다.

또한 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수도 있을 것입니다.

그러므로 권리금에 대하여는 위와 같이 특별한 사정이 없는 한 보호받을 수 없을 것으로 보입니다.

그러나 상가건물임대차보호법은 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있고, 최소 1년의 임대차기간을 보장해 주고 있으며, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실 등의 이유가 없는 이상, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없도록 하고 있습니다.

따라서 위 사안의 경우, 귀하는 상가건물임대차보호법이 시행되기 전에 임대차계약을 체결하였고, 같은 법 시행 후 관할세무서에서 사업자등록정정신고서를 작성·제출하면서 재계약을 한 경우에 해당된다면, 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있다고 할 것이며, 이 경우 귀하는 상가임차인의 계약갱신요구권을 잘 활용하여 시설비회수 등에 충분한 일정한 기간으로 갱신요구를 함으로써, 임차인은 계속적인 영업활동을 통해 시설비 등을 실질적으로 회수할 수 있고, 다른 한편으로는 부동산 소유자가 일방적으로 계약을 해지함으로써 생기는 권리금 등의 피해를 줄일 수 있을 것입니다

전주시 덕진구 덕진동 1가 1403-9(2층) / Tel.063)255-7100 / Fax.063)255-7103

고창신문 기자  .
“서해안시대의 주역”
- Copyrights ⓒ(주)고창신문. 무단 전재 및 재배포 금지 -