부동산을 매수하면서 등기부상 가압류, 가처분 등이 설정되어 있는 경우에는 보통 이를 해지하는 조건으로 매매계약을 체결합니다. 그러나 잔금지급일이 도래되었음에도 상대방이 가압류, 가처분 등을 해지하지 않음으로써 잔금지급을 미루기도 하는데, 이런 경우 미지급잔금에 대하여 연체료가 부과되는지 사례를 통하여 살펴보도록 하겠습니다.

질문

분양받은 상가의 대지에 가압류 및 가처분이 설정되어 있었습니다. 저는 완전한 소유권 이전이 불가능한 상태에서 돈을 지급할 수 없어 분양계약서상의 잔금일자를 넘겼습니다. 그러자 분양사는 잔금을 치르지 않았다는 이유로 연체료를 부과하겠다고 통보해왔습니다. 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?

답변

부동산 매매계약의 경우 매수인은 매도인에 대하여 매매대금을 지급할 의무가 있고, 매도인은 잔금지급과 동시에 매수인에게 부동산의 소유권이전에 관한 일체의 서류를 넘겨주어야 할 의무가 있습니다. 여기서 잔금지급의 의무와 소유권이전등기절차의 이행의무는 서로 동시에 이행해야 하는 관계에 있으므로, 만약 상대방이 이를 이행하지 아니하면 자신도 이를 이행할 의무가 없고, 상대방이 이를 이유로 채무불이행이나 계약해제를 주장할 수는 없습니다. 상가에 대한 분양계약 또한 일반 부동산의 매매계약과 같습니다. 매도인은 분양사, 매수인은 수분양자가 되어 서로 동시이행의 관계에 있다고 보면 됩니다. 즉, 수분양자는 분양 계약에 따른 잔금지급기일까지 분양사에게 잔금을 지급할 의무가 있고, 분양사는 잔금지급과 동시에 수분양자에게 완전한 소유권이전등기를 해주어야 할 의무가 있습니다. 다만, 소유권이전등기를 넘겨줌에 있어서는 그것이 법적으로 완전한 소유권을 이전해주어야 하기 때문에, 귀하의 경우처럼 잔금시기에 소유권에 가압류 등이 설정되어 있다면, 이는 분양사가 소유권등기이전의 의무를 제대로 이행하지 못한 것이 됩니다. 따라서 수분양자인 귀하는 가압류 등이 해결되기 전에는 잔금을 지급할 의무가 없을 뿐만 아니라, 잔금을 지급하지 않았다고 하더라도 연체료를 낼 필요가 없습니다. 나아가 잔금을 지급하지 않았다는 이유로 계약이 해제될 수도 없습니다.

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고창신문 기자  .
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