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임차인의 유익비상환청구권의 포기 약정
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2014년 07월 31일(목) 15:06 [(주)고창신문] 
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질문
저는 음식점을 운영하기 위해 甲소유의 건물을 임차보증금 3,000만원에 계약기간 5년으로 임차하여 간판을 설치하는 등 시설비를 투자하였습니다. 또한 저는 甲과의 임대차계약 당시 임대차관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하여 명도하기로 약정하였는데, 만일 계약기간이 만료되면 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요?
답변
먼저, ‘유익비상환청구권’이란 임차인이 임차건물을 사용·수익하던 중 그 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이 있는 경우에는 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인에게 임대인의 선택에 따라 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 것을 말하는데, 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 사업을 경영하기 위하여 시설개수비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않는 것입니다.
따라서, 위 사안에서의 간판은 임차인이 음식점을 경영하기 위하여 부착시킨 시설물에 불과하여, 임차건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 그로 인한 가액의 증가가 현존하는 것도 아니어서 그 간판설치비를 유익비라고 할 수는 없다 할 것입니다.
나아가 판례는 “필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다.”라고 판시하고 있어(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결 참조), 임차인이 임대차관계 종료 시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은, 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있으므로, 위 사안의 경우에는 유익비상환청구를 할 수가 없다 할 것입니다.
한편, 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 ‘증축’한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은, 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하므로, 그 약정이 부속물매수청구권을 포기하는 약정으로서 강행규정에 반하여 무효라고 할 수 없어, 이러한 약정이 있는 경우에도 유익비상환청구를 할 수가 없다 할 것입니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 44712 판결 참조).
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고창신문 기자  .
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