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황규표 생활법률 650호
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상가임대인이 임대차기간 만료된 3개월 후 보증금증액을 요구한 경우(15.8.12)
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2015년 08월 13일(목) 16:17 [(주)고창신문] 
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질문
저는 甲 소유의 상가건물을 보증금 5,000만원에 임차하여 장사를 하고 있습니다. 그런데 임대인 甲은 2년의 계약기간이 만료한 지 3개월이 지난 최근에 보증금 1,000만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워 달라고 합니다. 주변사람들 말로는 약정기간이 만료하여도 임대인으로부터 재계약조건에 관한 아무런 통지를 받지 않았다면 자동갱신된 것으로 보아 계속 점포를 사용할 수 있다고 하는데, 사실인가요?
답변
상가건물 임대차보호법 제10조는 “① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되 임대차의 존속기간은 1년으로 볼 것이고, 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.
따라서, 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고를 할 수 있는 반면, 임대인은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없는 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 할 것입니다.
한편, 상가임대인의 증액청구권은 청구 당시 보증금의 9%를 초과할 수 없을 것이므로(상가건물 임대차보호법 제11조, 같은 법 시행령 제4조), 귀하는 450만원(=5,000만원×9%)을 한도로 보증금증액을 인정해주고, 임대인에게 위 법이 정한 일정한 갱신거절의 정당한 사유가 없는 한 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수도 있을 것입니다.
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