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황규표 생활법률 651호
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재계약 시에도 주택임대차보증금의 증액제한 규정이 적용되는지
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2015년 08월 26일(수) 11:15 [(주)고창신문] 
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질문
저는 甲 소유의 주택을 전세보증금 3,000만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되었습니다. 그런데 집주인 甲은 위 주택의 보증금을 500만원 증액해주어야 재계약을 체결해주겠다고 합니다. 이 경우 주택임대차보호법상의 증액제한 규정이 적용될 수 없는지요?
답변
주택임대차보호법 제7조는 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제8조 제1항은 “법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 ‘차임 등‘이라 함)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제8조 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”라고 규정하고 있습니다.
그런데 재계약의 경우에도 위와 같은 보증금 증액제한 규정이 적용되는지 문제됩니다.
이에 관하여 대법원은 ‘주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다.’라고 판시하였습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 참조).
따라서, 위 사안과 같이 재계약을 하는 경우에는 증액제한 규정의 적용을 받지 않는다고 할 것이므로, 귀하는 집주인 甲과 협의하여 전세보증금 증액의 한도(3,000만원 × 1/20 = 150만원)를 조정해볼 수 있는데, 협의가 어려울 경우에는 우선 甲이 요구하는 증액된 금액을 공탁하여 차임연체 등에 따른 책임을 면한 후에, 甲을 상대로 그 초과 지급된 보증금에 대하여 부당이득반환을 구할 수 있을 것입니다.
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