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황규표 생활법률 652호
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계약종료 후 목적물을 계속 점유할 때 부당이득 여부
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2015년 09월 04일(금) 15:27 [(주)고창신문] 
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질문
저는 甲 소유의 상가건물을 보증금 3,000만원, 월 임차료 50만원에 임차하여 2년의 계약기간이 만료되어 甲에게 위 보증금의 반환을 청구하였으나, 甲은 새로운 임차인이 나타나지 않는다는 이유로 보증금의 반환을 지체하고 있는바, 이러한 경우에도 제가 월 임차료로 약정된 50만원을 계속 지급하여야 하는지요?
답변
먼저, 임대차 종료 후 임차인의 임차목적물의 명도의무와 임대인의 연체임료 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금의 반환의무와는 동시이행의 관계에 있으므로, 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로 인한 손해배상책임은 지지 아니하되, 다만, 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 합니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조).
그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나, 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바가 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않습니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986 판결 참조).
따라서, 위 사안에 있어서 귀하가 계약기간이 만료되어 임차보증금의 반환을 청구하였으나, 甲이 임차보증금을 반환하지 않아서 위 점포를 계속 점유하고 있으며 어쩔 수 없지만 영업을 계속한 경우에는 부당이득으로서 월 임차료 상당을 甲에게 지급할 수밖에 없지만, 계약기간 만료 후 점포를 명도하지는 않았지만 영업을 하지 않아 이득을 취한 바가 없다면, 부당이득을 취한 바가 없어 월 임차료 상당액을 지급할 의무가 없으므로 임차보증금에서 공제되지도 않을 것입니다.
한편, 귀하가 甲을 상대로 임차보증금반환청구의 소를 제기할 경우에는 동시이행판결, 즉, 임차목적물의 명도와 동시에 임차보증금을 지급하라는 판결이 선고될 것입니다.
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