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황규표 생활법률 700호
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소액임차인의 최우선변제권의 내용과 범위
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2017년 02월 06일(월) 13:36 [(주)고창신문] 
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질문
최근 주택임차인보다 우선순위를 가진 근저당권자 등 다른 권리자가 존재하더라도 우선해 변제받을 수 있는 소액임차인의 최우선변제금이 상향되었다고 들었습니다. 그 권리의 내용과 범위는 어떻게 되나요?
답변
우선, 주택임대차보호법상 임차주택의 경매신청 전에 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 구비한 소액임차인은, 임차주택소유자에 대한 일반채권자는 물론, 그 주택에 선순위 저당권 등 담보물권을 가지고 있는 자보다도 우선하여, 당해 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 보증금의 일부를 최우선적으로 변제받을 권리가 있습니다.
2016. 3. 31. 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위와 우선변제를 받을 보증금의 범위가 물가와 전세가 인상분에 맞춰 상향·확대되었고, 지역 및 임대차보증금에 따른 그 최우선변제금액의 범위를 보면, 서울특별시에서는 보증금 1억원 이하의 임차인에 한하여 3,400만원 이하의 범위에서, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)에서는 보증금 8,000만원 이하의 임차인에 한하여 2,700만원 이하의 범위에서, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금 6,000만원 이하의 임차인에 한하여 2,000만원 이하의 범위에서, 그 밖의 지역에서는 보증금 5,000만원 이하의 임차인에 한하여 1,700만원 이하의 범위에서 각 인정되는 것으로 상향되었습니다.
한편, 위와 같이 최우선변제권이 인정되더라도 보증금의 전액에 대하여 인정되는 것이 아니므로, 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 하며, 또한 주택임대차보호법은 사회경제적 여건을 고려하여 소액임차인의 범위 등에 관하여 계속적인 개정을 거듭해 왔는바, 개정 법령의 시행 전에 이미 임차주택에 관하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전 규정을 적용하게 됩니다.
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고창신문 기자  .
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