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황규표 생활법률 708호
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상가건물의 철거 또는 재건축을 이유로 한 계약갱신거절
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2017년 04월 28일(금) 23:36 [(주)고창신문] 
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질문
甲은 乙 소유의 상가건물을 보증금 1,000만원, 차임 50만원에 임차하여 음식점을 운영하고 있습니다. 그런데 乙은 당초 1년의 계약기간 중 2개월 정도 남은 시점에서 느닷없이 위 상가건물의 철거를 이유로 계약기간이 만료되면 가게를 비워달라고 합니다. 이런 경우에 甲은 상가건물 임대차보호법 상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지요?
답변
먼저, 임차인의 계약갱신요구권은 환산보증금액과 상관없이 모든 임차인들에게 해당되는데, 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다[상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’이라 함) 제2조 제3항, 제10조 제1항].
또한 임차인의 계약갱신요구는 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 하고 있습니다(법 제10조 제2, 3항).
그리고 법 제10조 제1항 제7호는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 임대차계약체결 당시 철거 또는 재건축할 계획을 구체적으로 고지하거나, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정하고 있습니다.
한편, 임차인의 계약갱신요구권 행사와 관련하여, 대법원은 ‘법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다’고 판시하고 있습니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 참조).
따라서, 위 사안에서 乙은 계약기간만료 2개월 전에서야 느닷없이 상가건물 철거를 이유로 계약갱신을 거절하고 있는 것이어서, 甲은 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 다른 갱신거절사유에 해당되지 않는 한 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것입니다.
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고창신문 기자  .
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