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법률상식
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대항요건을 갖추었으나 확정일자를 가압류보다 늦게 받은 경우
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2002년 05월 08일(수) 17:52 [(주)고창신문] 
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종전에 아파트 건축업자가 부도에 이르는 경우 일반 서민들은 전 재산에 가까운 보증금을 보호받지 못하여 낭패를 당하는 경우가 종종 있었습니다. 그러나 오늘날은 점차적으로 일반 서민들의 권리보호를 강화하는 쪽으로 법개정이 이루어지고 있어 약간의 주의만을 기울이면 대부분의 보증금을 보호받을 수 있게 되었습니다. 오늘은 확정일자의 중요성과 임차권의 대항력에 대하여 가압류와의 관계를 들어서 살펴보도록 하겠습니다.
【문】주택을 임차하여 입주와 주민등록 전입신고는 마쳤으나 확정일자를 받기 전에 임차주택에 대하여 가압류등기가 경료되고 만 경우, 임차주택 경매시 가압류채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는지?
【답】주택임대차보호법은 '대항요건(입주와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있다'고 규정하고 있습니다.
그런데 위와 같이 주택임차인이 대항요건은 갖추었지만 확정일자를 가압류등기보다 늦게 받은 경우, 임차주택의 경매시 가압류채권자와의 우선순위가 문제됩니다.
관련 판례를 보면 '주택임대차보호법의 취지 상 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산담보권리자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위 가압류채권자와는 평등배당관계에 있게 된다.'라고 하고 있습니다(92다30597).
따라서 위 사안의 경우 임차인은 가압류채권자보다 우선하여 배당받을 수는 없지만, 가압류채권자와 채권액에 비례하여 안분배당을 받을 수 있을 것입니다. 또한 경락대금이 낮아 보증금 전액을 배당 받지 못할 경우에는 가압류 전에 갖춘 대항요건을 근거로 경락인에 대하여도 대항력을 주장할 수 있을 것입니다.
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고창신문 기자  .
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