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입주와 전입신고 사이에 근저당권이 설정된 경우
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황규표 변호사
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2002년 11월 01일(금) 17:49 [(주)고창신문] 
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주택임대차보호법을 비롯한 현행법은 임차인의 보호를 위하여 많은 제도적 장치를 마련하고 있으나, 법의 보호도 일정한 요건을 갖춘 경우에만 주어지는 것이므로, 주택을 임차하여 입주하는 경우에는 일반적으로 잘 알려져 있지만 가장 기본적인 등기부열람 및 '입주'와 '전입신고' 후 "확정일자"를 받아두어야 할 것입니다. 오늘은 입주를 하였으나 전입신고를 마치지 못한 사이에 근저당권이 설정된 경우 과연 법의 보호를 받을 수 있는지에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.
【문】갑은 을의 소유주택을 보증금 3,500만원에 2년 기간으로 임차하여 입주하였으나, 주민등록전입신고는 입주 후 1개월이 지나서야 하였습니다. 그런데 전입신고 후 혹시나 하고 건물등기부등본을 떼어보니 입주 후 전입신고 전에 채권최고액 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 만약 위 주택이 경매된다면 갑은 임차권을 경락인에게 주장할 수 있는지?
【답】주택임대차보호법은 "임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날로부터 제3자에게 대항할 수 있다"고 규정하고 있습니다.
따라서 대항력은 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날 그 효력이 있으므로 갑은 주민등록전입신고를 마친 다음 날부터 대항을 할 수 있습니다. 그런데 위 경우 저당권의 설정등기는 갑이 주민등록 전입신고를 마치기 전(대항요건을 갖추기 전)에 이미 경료되었으므로, 갑은 경락인에 대하여 대항할 수 없다할 것입니다.
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고창신문 기자  .
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